สำนักกฎหมาย

มารุต บุนนาค

อินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ ออฟฟิศ

ฟ้องเลิกสัญญาเช่าที่ดิน
เรียนอาจารย์รุจิระที่เคารพ


บ้านของผมมีที่ดินให้เช่าครับ
บริษัทที่เช่าจ่ายเงินค่าเช่าล่าช้าเสมอ บางทีจ่ายไม่ครบ จ่ายกะปริดกะปรอย
ทางบ้านเริ่มคิดว่าจะฟ้องเลิกสัญญาครับ

ผมมีคำถาม ข้อ ดังนี้
1. ปกติการฟ้องยกเลิกสัญญาใช้เวลานานไหมครับ และเมื่อฟ้องเลิกสัญญาแล้ว หากผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากพื้นที่ ขั้นต่อไปก็คือต้องฟ้องขับไล่ใช่ไหมครับ และหากไม่ไปอีก ก็ต้องไปที่กรมบังคับคดีใช่ไหมครับ 

2. ระหว่างฟ้องเลิกสัญญา (หรือฟ้องขับไล่ หรือบังคับคดีกัน) ทางเรายังใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราได้ไหมครับ ยกตัวอย่าง สมมติฟ้องร้องกันเดือนสิงหาคม 2561 เรื่องยังอยู่ในศาล ศาลยังไม่ตัดสิน ตอนนี้เราให้คนอื่นเช่าที่ได้ไหม จะติดปัญหาอะไรไหมครับ หรือว่าต้องรอศาลตัดสินให้จบเสียก่อนครับถึงจะเซ็นสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ได้ 

3. เราเซ็นสัญญากับบริษัทนายหน้าได้ไหมครับ (เพื่อให้บริษัทนายหน้าหาผู้เช่ารายใหม่ให้) การเซ็นสัญญากับบริษัทนายหน้าตอนนี้ (ขณะที่สัญญาเช่ายังไม่หมดลง) จะถือเป็นการเซ็นสัญญาซ้อนไหม

ขอบพระคุณอาจารย์มากครับ
ยุทธ
27 ก.ค. 61 15:47
จาก ยุทธ
(58.11.91.97)
1)การเลิกสัญญาเช่าไม่จำเป็นต้องฟ้องเป็นคดี คุณในฐานะผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้เอง เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาในเรื่องสำคัญ และคุณได้ให้ผู้เช่าแก้ไข ภายในเวลาที่กำหนดแต่ไม่ดำเนินการ

ในกรณีที่เลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกจากสถานที่เช่า คุณจึงต้องฟ้องขับไล่ เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้ว ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตาม จึงต้องบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานของกรมบังคับคดี

2)ระหว่างฟ้องขับไล่ ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมย้ายออก คุณจะเข้าไปใช้สถานที่เช่าไม่ได้ แต่ในช่วงนี้คุณสามารถเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดโอกาสจากการเช่า ซึ่งเท่ากับค่าเช่าที่คุณเสียโอกาสเรียกเก็บไปนั่นเอง

3)การเซ็นสัญญากับนายหน้า เพื่อให้นายหน้าหาผู้เช่ารายใหม่ แต่ถ้าได้ผู้เช่ารายใหม่ ควรรอให้คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าปัจจุบันให้เสร็จก่อน จึงค่อยทำสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ เพราะผู้เช่ารายใหม่ ยังเข้าไปในสถานที่เช่าไม่ได้อยู่ดี
3 ส.ค. 61 10:57
ดร. รุจิระ บุนนาค
(58.136.168.194)