สำนักกฎหมาย

มารุต บุนนาค

อินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ ออฟฟิศ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่

ลงพิมพ์ในเดลินิวส์ : 13 มกราคม 2563

ดร. รุจิระ บุนนาค

13 มกราคม 2563


Facebook Rujira Bunnag

Twitter @RujiraBunnag

ขึ้นปีใหม่ พ.ศ. 2563 นอกจากการที่จะไถ่ถามสารทุกข์สุกดิบและอวยพรให้กันและกัน ยังมีอีกเรื่องที่คนจำนวนไม่น้อยต่างถามถึง โดยมุ่งหวังจะได้ความกระจ่าง คือ เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั่นเป็นเพราะพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ มกราคม พ.ศ. 2563 ได้สร้างความกังวลให้กับคนจำนวนไม่น้อย ยิ่งคนที่มี
ทรัพย์สินมากยิ่งกังวลมาก

          แต่แล้ว คำตอบที่ได้กลับไม่ชัดเจน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาครัฐไม่ได้ประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนได้เข้าใจอย่างชัดเจนหากรัฐใช้ระยะเวลาการประชาสัมพันธ์ล่วงหน้าในระยะเวลาที่เหมาะสม ความกังขาของประชาชนย่อมลดลง ทั้งบางคนที่เข้าใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจช่วยรัฐประชาสัมพันธ์ได้อีกทางหนึ่ง

           คนจำนวนไม่น้อยต่างต้องขวนขวายหาความรู้เอง ผ่านเว็บไซต์ บทความ สอบถามผู้รู้ รวมถึงสอบถามเจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้องถึงประเด็นต่างๆ เพราะคาดหวังว่า จะได้รับคำตอบที่ชัดเจน แต่กลับผิดหวัง เพราะเจ้าหน้าที่เองยังไม่เคยปฏิบัติมาก่อน อาจไม่กล้าตอบชัดเจนแบบฟันธง บางครั้งคำตอบที่ได้จึงไม่ชัดเจน

         แต่อย่างน้อยมีบางประเด็นที่ประชาชนทราบและเข้าใจบ้าง เช่น เรื่องของบ้านหลังแรก การคำนวณภาษีและการยกเว้นภาษี สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการพาณิชย์  

         ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีค่า  คนจำนวนไม่น้อยที่เก็บสะสมเงิน เพื่อซื้อที่ดิน เพราะมองว่า
เป็นการลงทุนประเภทหนึ่ง ที่เมื่อซื้อเก็บไม่เสียหาย  การเสื่อมสภาพมีน้อย จึงซื้อเก็บไว้เพื่อเก็งกำไร  ยิ่งถ้าความเจริญเข้าไปถึง ยิ่งได้กำไรมาก  เว้นแต่ บางคนอาจโชคไม่ดี เพราะถูกเวนคืน ทำให้ได้รับค่าตอบแทนน้อย คนรวยจำนวนไม่น้อย มีกำลังทางการเงิน จึงสามารถซื้อที่ดินเก็บไว้เป็นจำนวนมาก    


           การมีที่ดินเก็บไว้ โดยปล่อยรกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ใดๆ ทำให้ไม่เกิดประโยชน์แก่ที่ดินในแง่เศรษฐกิจแต่อย่างใด      

          รัฐจึงต้องการกระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดำเนินการให้เกิดประโยชน์ดีกว่าปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า รัฐจึงพิจารณาและเห็นว่า ควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

         เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เพราะ
กฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบำรุงท้องที่ได้ใช้บังคับมาเป็นเวลานาน การจัดเก็บภาษีตามกฎหมายสองฉบับนี้ จึงไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ทำให้ต้องยกเลิกกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีทรัพย์สินให้มีความทันสมัยเป็นสากลเช่นเดียวกับนานาประเทศและแก้ไขปัญหาโครงสร้างภาษีเดิม

       ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ 2562 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีอำนาจจัดเก็บภาษีจากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ที่อยู่ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น และตามพ.ร.บ. นี้  องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) หมายถึง  เทศบาล  องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร  เมืองพัทยา และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายจัดตั้ง แต่ไม่หมายความรวมถึงองค์การบริหารส่วนจังหวัด

          ภาษีที่จัดเก็บได้ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใด ให้เป็นรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น  ดังนั้น ภาษีที่จัดเก็บ จะช่วยให้ท้องถิ่น มีงบประมาณในการพัฒนาพื้นที่ให้เกิดความเจริญในระยะยาว
   
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งออกเป็น ประเภท คือ  (1) ที่ดินเพื่อการเกษตร (2) ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย (3)  ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ และ(4) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

          ผู้เสียภาษี คือ (1)  เจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง (2) เจ้าของห้องชุด และ (3) ผู้ครอบครอง
ทรัพย์สินของรัฐ (ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง)     

        สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรนั้น ปีแรก จะได้รับการยกเว้น ซึ่งถือว่าจัดเก็บถูกที่สุด

        ส่วนที่ดินเพื่ออยู่อาศัย   จะได้รับการยกเว้นสำหรับผู้ที่มีบ้านหลังแรก   หากมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ในกรณีที่เป็นบ้านหลังที่สอง จะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 0.02 หรือล้านละ 200 บาท

       ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ หากราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท เรียกเก็บภาษีอัตราร้อยละ 0.3 หรือล้านละ 3,000 บาท

       ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เสียภาษีร้อยละ 0.3 หรือล้านละ 3,000 บาท และจะเพิ่มอีก ล้านละ 3,000 บาท ในทุกๆปี

         คนที่มีฐานะร่ำรวยอาจได้ประโยชน์มากที่สุด หลักเกณฑ์นี้อาจทำให้คนชั้นกลางไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร เช่น คนที่มีฐานะร่ำรวย มีบ้านหลังแรก ราคา 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นเสียภาษีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย มหาเศรษฐีอาจโอนบ้านมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ลูกแต่ละคน โดยผู้รับโอนต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในฐานะเจ้าบ้าน และเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก ที่ได้รับการยกเว้นเสียภาษี

         ในขณะที่คนที่ไม่ได้มีฐานะร่ำรวย หรือคนชั้นกลาง   ที่มีบ้านหลายหลัง เพราะบ้านเดิม
อยู่ชานเมือง แต่มาทำงานในเมือง ทำให้ต้องซื้อห้องชุด หรือบ้านอีกแห่งหนึ่งเป็นหลังที่สอง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง เมื่อรวมราคาทั้งสองหลังอาจไม่ถึง 10 ล้านบาท กลับมีหน้าที่ต้องเสียภาษีสำหรับบ้านหลังที่สอง ทั้งๆที่ราคาต่ำกว่าบ้านหลังแรกของคนรวยอย่างลิบลับ

        ในยามที่เศรษฐกิจถดถอย และดอกเบี้ยธนาคารราคาถูก ทำให้คนชั้นกลางจำนวนหนึ่งอาจลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์  โดยซื้อห้องชุดหรือบ้านหลายหลัง ที่มีราคาไม่แพงเพียงหลักล้านต้นๆ  แต่จะได้รับยกเว้นภาษีเพียงบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนบ้านหลังอื่นต้องเสียภาษี  ราคาทั้งบ้านและคอนโดรวมกันอาจยังไม่ถึงครึ่งหนึ่งของบ้านคนรวย

         คนจำนวนไม่น้อยที่กลัวว่าต้องชำระภาษีสิ่งปลูกสร้างและที่ดินตามกฎหมายฉบับใหม่ ทำให้ช่วงปลายปีพ.ศ. 2563 แห่กันไปที่สำนักงานที่ดินต่างๆ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน บ้านและห้องชุด รวมทั้งการย้ายทะเบียนบ้านให้เข้าหลักเกณฑ์บ้านหลังแรก เพื่อจะได้ยกเว้นภาษี เรียกได้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินทั่วประเทศต่างพากันทำงานแทบไม่ทัน อย่างไรก็ตาม โอกาสของคนที่มีฐานะร่ำรวยมีมากกว่าคนชั้นกลาง

          คนรวยที่มีที่ดินแปลงใหญ่ อาจเกรงว่าต้องเสียภาษีสูง อาจหาทางเลือกด้วยการสร้างบ้านไว้ในที่ดิน เพื่อจะได้เสียภาษีน้อยลง เพราะจะกลายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

          การที่อัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีความแตกต่างกันเป็นอย่างมาก  คนมีที่ดินที่ไม่ได้ทำอะไรให้เกิดประโยชน์  จึงคิดที่จะปลูกพืช เช่น กล้วย มะละกอ มะพร้าว  มะนาว  ดีกว่าปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า  เพื่อให้ที่ดินนั้น กลายเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร จะได้เสียภาษีน้อยลง และได้รับการยกเว้นเสียภาษีในสามปีแรก  

แต่มีเจ้าพนักงานที่ดินบางคนให้ความเห็นว่า ต้องพิจารณาถึงความคุ้มค่าของการปลูกพืชดังกล่าวว่าเหมาะสมกับราคาที่ดินต่อตารางวาหรือไม่  ซึ่งถ้าพิจารณาแล้วเห็นว่าไม่เหมาะสม จะเรียกเก็บภาษีในอัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

            รัฐไม่ควรพิจารณาลงในรายละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ควรเข้าไปก้าวก่ายกับทั้งการดำรงชีพ และการดำเนินชีวิตของประชาชนให้มากเกินไป   ดังนั้น  การที่จะพิจารณาว่า ที่ดินแปลงใดทำการเกษตร หากได้ผลผลิตจากพืชที่ปลูก  แม้มูลค่าอาจไม่คุ้มค่ากับราคาที่ดิน ควรจะถือว่า เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร
            
หลายประเทศในยุโรป  ประเทศในเอเชียอย่างญี่ปุ่น  อาคารสูงในย่านที่มีความเจริญหลายแห่ง ต่างห้อมล้อมด้วยแปลงพืชสวนครัว  หรือสวนดอกไม้ เพราะต้องการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ จะได้เสียภาษีน้อยลง

             จากเดิมที่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกภายในวันที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2563 รัฐได้มีการ
ขยายเวลาออกไปให้ชำระภายในเดือน สิงหาคม พ.ศ. 2563  ทั้งยังสามารถผ่อนชำระได้ งวด ๆ ละ เดือน  คือ งวดที่ สิงหาคม พ.ศ. 2563 งวดที่ กันยายน พ.ศ. 2563และงวดที่ ตุลาคม พ.ศ.2563

ล่าสุดได้มีการเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ เกี่ยวกับภาษีที่อยู่อาศัย กรณีบ้านหลังที่สอง ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย หรือไม่ก็ตาม จะเรียกเก็บภาษีในอัตราร้อยละ 0.02 เท่ากันหมด โดยไม่คำนึงว่า เป็นสถานที่ประกอบกิจการพาณิชย์หรือไม่

คงต้องรอดูต่อไปว่า ถ้าใกล้เวลาชำระภาษีจริงๆ หลักเกณฑ์ต่างๆเกี่ยวกับการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีการเปลี่ยนแปลงอีกหรือไม่

จำนวนการอ่าน 490 ครั้ง