สำนักกฎหมาย

มารุต บุนนาค

อินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ ออฟฟิศ

ปัญหาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ลงพิมพ์ในแนวหน้า : 3 มกราคม 2562

ดร. รุจิระ บุนนาค

3 มกราคม 2563


Facebook Rujira Bunnag

Twitter @RujiraBunnag

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ มกราคม พ.ศ. 2563 ได้สร้างความตื่นตระหนกและความวิตกกังวล ให้กับประชาชนผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน โดยทั่วไปทั้งประเทศ

ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ การประชาสัมพันธ์ของภาครัฐ ไม่เป็นที่ชัดเจน และไม่สามารถเข้าใจง่ายพอ ที่สำคัญไม่ได้ให้ความกระจ่างชัดเจนกับประชาชน เป็นระยะเวลาล่วงหน้าก่อนพอสมควร

ประชาชนส่วนใหญ่จึงต้องหาข้อมูลเอง ซึ่งจะได้จากความเห็นของบรรดาท่านผู้รู้ทั้งหลาย ที่ต่างระดมให้ความเห็นในช่วงระยะเวลาก่อนที่กฎหมายบังคับใช้เพียงไม่นาน

หลายประเด็นที่ประชาชนเพิ่งจะทราบและเข้าใจ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ บ้านหลังแรก ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ที่มีผลแตกต่างกันในเรื่องของการคำนวนภาษีและการยกเว้นภาษี

ในหลายประเด็น เมื่อประชาชนมีความสงสัย ได้สอบถามกับเจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งน่าจะได้รับคำตอบที่ชัดเจน แต่เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่ที่ไม่เคยบังคับใช้มาก่อน บางครั้งเจ้าหน้าที่เองยังไม่มั่นใจที่จะให้คำตอบที่ถูกต้อง เพราะไม่เคยปฏิบัติมาก่อน

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ มีที่มาจากการที่รัฐพิจารณาแล้วเห็นว่า ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่า ประชาชนเมื่อมีเงินเก็บออมในระดับหนึ่ง มักจะซื้อที่ดินเก็บไว้ เพื่อเป็นการลงทุน ประเภทหนึ่ง

ที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ต้องเสียเวลาดูแลมากมาย เพราะไม่ต้องดูแลรักษา ไม่เสื่อมสภาพ หรือเสื่อมราคาโดยง่าย เมื่อเก็บไว้นานที่ดินมีแต่ราคาขึ้น เพราะความเจริญเข้าไปถึง

เว้นแต่จะโชคไม่ดี ที่ดินที่มีอยู่อาจถูกเวนคืนจากทางรัฐ เพื่อสร้างสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก ประเภท ถนน ทางด่วน ทางหลวง สะพาน รถไฟฟ้า เป็นต้น กรณีนี้แม้จะได้เงินค่าทดแทน แต่อาจจะได้ไม่คุ้มกับราคาที่ดินที่ถูกเวนคืน

นอกจากนี้ คนรวยมักจะถือที่ดินเก็บไว้มากเกินไป โดยไม่ดำเนินการใดๆเพื่อให้เกิดประโยชน์แก่เศรษฐกิจ

ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ รัฐจึงหาทางเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดำเนินการให้เกิดประโยชน์ ดีกว่าการที่จะเก็บไว้เฉยๆ

เมื่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้แล้ว ภาษีหลายประเภทถูกยกเลิกไปโดยสภาพ เช่น ภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งออกเป็น ประเภท ได้แก่ 1. ที่ดินเพื่อการเกษตร 2. ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย 3. ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ 4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินเพื่อการเกษตร ได้รับการยกเว้น ปีแรก และถือว่าจัดเก็บถูกที่สุด

ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จะได้รับการยกเว้นสำหรับผู้ที่มีบ้านหลังแรก หากมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ในกรณีที่เป็นบ้านหลังที่สอง เรียกเก็บในอัตราร้อยละ 0.02 หรือล้านละ 200 บาท

ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ หากราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท เรียกเก็บภาษีอัตราร้อยละ 0.3 หรือล้านละ 3,000 บาท

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เสียภาษีร้อยละ 0.3 หรือล้านละ 3,000 บาท และจะเพิ่มอีก ล้านละ 3,000 บาท ในทุกๆปี

จากหลักเกณฑ์ดังกล่าว แม้ดูเหมือนว่าดี แต่กลับไม่เป็นธรรมแก่คนชั้นกลาง ในขณะที่คนที่มีฐานะร่ำรวยอาจได้ประโยชน์มากกว่า อาทิ เช่น

คนที่มีฐานะร่ำรวย มีบ้านหลังแรก ราคาเกือบถึง 50 ล้าน บาท ได้รับการยกเว้นเสียภาษีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ในขณะที่คนชั้นกลาง ที่อาจมีบ้านหลายหลัง เพราะบ้านเดิมอยู่ชานเมือง ต้องมีห้องชุดหรือบ้านอีกแห่งหนึ่งเป็นหลังที่สอง ใกล้ที่ทำงาน ทั้งสองหลังราคารวมกันอาจเพียงแค่ไม่กี่ล้านบาท หรือไม่ถึง 10 ล้านบาท ยังต้องเสียภาษีสำหรับบ้านหลังที่สอง ทั้งที่มีราคาต่ำกว่าบ้านคนรวยหลังแรกหลายเท่าตัว

กรณีดังกล่าว ยังรวมไปถึง การที่คนชั้นกลาง หากมีห้องชุดหรือบ้านหลายหลัง ที่มีราคาไม่แพงเพียงหลัก ล้านต้นๆ เพื่อการลงทุนในยามที่เศรษฐกิจถดถอย และดอกเบี้ยธนาคารราคาถูก จะได้รับยกเว้นภาษีเพียงบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนบ้านหลังอื่นต้องเสียภาษี ทั้งที่ราคาต่ำกว่าบ้านหลังแรกของคนรวยหลายเท่าตัวเช่นกัน

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน ห้องชุด รวมทั้งการย้ายทะเบียนบ้าน เพื่อให้เข้าเกณฑ์บ้านหลังแรก เพื่อให้ได้มีโอกาสยกเว้นภาษี จนเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน สาขาต่างๆ สำนักงานเขต สำนักงานอำเภอ ทำงานไม่ทัน
ถึงกระนั้นก็ตาม คนที่มีฐานะร่ำรวย ยังมีโอกาสดีกว่าคนชั้นกลางอยู่นั่นเอง

ล่าสุดได้มีการเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ เกี่ยวกับภาษีที่อยู่อาศัย กรณีบ้านหลังที่สอง ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย หรือไม่ก็ตาม จะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 0.02 เท่ากันหมด

นอกจากนี้ ความแตกต่างของอัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่แตกต่างกันมาก ทำให้คนจำนวนมากเริ่มคิดหาทาง จะนำที่ดินรกร้างว่างเปล่า มาใช้งานให้เกิดประโยชน์

แม้ว่าในเบื้องต้นอาจยังคิดไม่ออกว่าจะดำเนินการอย่างไรดี จนมีผู้แนะนำว่า ให้ปลูกต้นกล้วยหรือต้นมะนาว ในที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพื่อให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น กลายเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร จะได้เสียภาษีน้อยลง และได้รับการยกเว้นเสียภาษีในสามปีแรก

ในประเด็นนี้ เริ่มมีเจ้าหน้าที่บางคนให้ความเห็นว่า ต้องพิจารณาถึงความคุ้มค่าของการปลูกต้นกล้วย และต้นมะนาว ว่าเหมาะสมกับราคาที่ดินต่อตารางวาหรือไม่ หากไม่เหมาะสม จะพิจารณาเรียกเก็บภาษี ในอัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ในประเด็นนี้หากเปรียบเทียบกับประเทศอื่น เช่น ประเทศญี่ปุ่น ประเทศในยุโรปหลายประเทศ เราจะได้มีโอกาสเห็น ที่ดินที่เป็นแปลงผัก หรือแปลงดอกไม้ ล้อมรอบด้วยอาคารสูงที่มีความเจริญ ในเมืองหลวง ด้วยเหตุผลเพียงเพื่อ ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ ไม่เป็นที่รกร้างว่างเปล่า จะได้เสียภาษีน้อยลง

การที่จะพิจารณาว่า ที่ดินแปลงใดทำการเกษตร หากได้ผลจากการเกษตรจริงจัง แม้มูลค่าอาจจะดูเหมือนไม่คุ้มค่ากับราคาที่ดิน ควรจะถือว่า เป็นที่ดินการเกษตรแล้ว รัฐไม่ควร ไปลงในรายละเอียด และแทรกแซงกับการดำเนินชีวิตของประชาชนจนมากเกินไป

มิฉะนั้น การที่ประชาชนใช้จ่ายเงิน ซื้อข้าวของ เครื่องใช้ส่วนตัว หากใช้อย่างไม่คุ้มค่าในสายตาของรัฐ ในอนาคต อาจเรียกเก็บภาษีเข้ารัฐ ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจริง ยิ่งไม่สมเหตุสมผล

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากเดิมที่ต้องเสียภาษีภายในวันที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2563 ได้ขยายไปจนถึงภายในเดือน สิงหาคม พ.ศ. 2563 และยังอนุญาตให้ผ่อนชำระภาษีได้ งวดๆละ เดือน คือ งวดที่ สิงหาคม พ.ศ. 2563 งวดที่ กันยายน พ.ศ. 2563 และงวดที่ ตุลาคม พ.ศ. 2563

อาจเป็นไปได้ว่า กว่าจะถึงกำหนดวันชำระภาษี หลักเกณฑ์ต่างๆเกี่ยวกับการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้อีก

จำนวนการอ่าน 48 ครั้ง