สำนักกฎหมาย

มารุต บุนนาค

อินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ ออฟฟิศ

บุกรุกที่ตัวเอง

ลงพิมพ์ในแนวหน้า : 8 มีนาคม 2562

ดร. รุจิระ บุนนาค

8 มีนาคม 2562

Facebook Rujira Bunnag

Twitter @RujiraBunnag

เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2562 ที่ผ่านมา ได้มีข่าวที่น่าสนใจ กรณีชาวต่างชาติ อดีตนักบินเกษียณอายุ ได้เช่าห้องชุดที่จังหวัดภูเก็ต ร้องเรียนไปยังสถานทูตของตนเองว่า ถูกกักขังในห้องที่เช่าได้กลายเป็นเรื่องเป็นราวถึงขนาดที่กงสุลกิตติมศักดิ์ประเทศนั้นประจำจังหวัดภูเก็ต และเจ้าหน้าที่ฝ่ายไทยได้เข้ามา ดูสถานที่เกิดเหตุและเจรจา ในกรณีที่เกิดขึ้น

เรื่องนี้ได้ลุกลาม เป็นข่าว ในขณะที่ชาวต่างชาตินั้นขู่ว่า จะกระโดดอาคารฆ่าตัวตายจากห้องชุดที่เช่าที่อยู่บนชั้นเก้า เดือดร้อนถึงเจ้าหน้าที่บรรเทาสาธารณะภัย ต้องจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อรองรับการกระโดดและการช่วยชีวิตจนเป็นที่วุ่นวาย

เรื่องนี้เริ่มต้นจากกรณีที่ ชาวต่างชาติได้เช่าห้องชุดดังกล่าวเป็นระยะเวลา เดือนโดยจ่ายค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาทได้จ่ายเงินค่าประกันสัญญาเท่ากับค่าเช่าสองเดือนจำนวน 16,000 บาท

ชาวต่างชาติได้จ่ายค่าเช่าเป็นเวลาสี่เดือน จนเหลือค่าเช่าช่วงสองเดือนที่เหลือ จึงไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ทำให้เจ้าของต้องทวงถาม จนเกิดความไม่เข้าใจ อาจเป็นไปได้ว่า ชาวต่างชาตินั้นมีความเข้าใจว่า เงินค่าประกันสัญญาเช่าเท่ากับค่าเช่าสองเดือนเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ดังนั้น ระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกสองเดือนจึงไม่ต้องจ่ายค่าเช่าอีก จริงๆแล้วเป็นเงินคนละส่วนกัน

เงินค่าประกันสัญญาไม่ถือว่า เป็นค่าเช่า แต่เป็นเงินที่เจ้าของทรัพย์สินจะถือไว้เพื่อเป็นหลักประกันว่า เมื่อสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงและผู้เช่าได้ย้ายออกแล้ว เจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ให้เช่าจะตรวจสถานที่ว่า ผู้เช่าได้ทำความเสียหายอย่างไรหรือไม่ มีค่าใช้จ่ายต่างๆที่ค้างอยู่ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และค่าเช่าติดค้างอีกหรือไม่ หากมีค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายที่ค้างอยู่ จะนำมาหักกับเงินค่าหลักประกันสัญญา เหลือเท่าไหร่จึงจะคืนผู้เช่าโดยไม่ได้ให้ดอกเบี้ย ซึ่งเป็นหลักสากลที่ปฏิบัติในประเทศไทย เพียงแต่ว่าในกรณีนี้ตามกฎหมายใหม่ อนุญาตให้เรียกเก็บค่าหลักประกันสัญญาเท่ากับค่าเช่าเพียงหนึ่งเดือนเท่านั้น

ในกรณีนี้เจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ให้เช่า ได้พยายามติดต่อชาวต่างชาติผู้เช่าหลายวิธี ไม่ว่าจะโดยทางโทรศัพท์ อีเมล์ หรือเคาะประตู แต่ชาวต่างชาติผู้เช่านั้นไม่ยอมติดต่อกลับด้วย และปิดไฟในห้อง จนเป็นเหตุให้เจ้าของทรัพย์สินซึ่งเป็นผู้ให้เช่า ได้งัดกุญแจเพื่อเข้าไปในห้องเช่า

ประเด็นนี้เป็นประเด็นข้อกฎหมาย แม้เจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ให้เช่า จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินและมีกรรมสิทธิ์ เมื่อให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์สินแล้ว ถือว่าได้ส่งมอบการครอบครองให้บุคคลอื่นไปแล้ว การจะเข้าไปในสถานที่เช่า ซึ่งตนเองเป็นเจ้าของไม่สามารถทำได้ เพราะจะเป็นความผิดฐานบุกรุก แม้จะเป็นทรัพย์สินของตนเองก็ตาม

ในกรณีนี้แม้จะหมิ่นเหม่ต่อความผิดตามกฎหมายอาญาในเรื่องบุกรุก แต่ถือว่าเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ให้เช่ามีเหตุตามสมควร เพราะเจ้าของทรัพย์สินเกรงว่า ชาวต่างชาติผู้เช่าอาจไม่สบายหรือเสียชีวิตแล้วในห้องที่เช่า เนื่องจากติดต่อไม่ได้เลย จึงจำเป็นต้องเข้าไปตรวจสอบและให้ความช่วยเหลือ แม้เมื่องัดกุญแจเข้าไป ฝ่ายเจ้าของทรัพย์สินยังยืนอยู่ภายนอกห้องไม่ได้เข้าไป ในขณะที่ชาวต่างชาติผู้เช่ากลับนำตู้มาขวางไว้ที่ประตูด้านใน และนอนอยู่บนเตียงเพื่อชมภาพยนตร์จากโทรทัศน์โดยปิดไฟ

ชาวต่างชาติผู้เช่ากลับไม่ยอมเจรจาใดๆ และยังได้ส่งอีเมล์ร้องเรียนไปที่สถานทูตของตนเองว่า ถูกหน่วงเหนี่ยวกักขังไว้ในห้องชุด จนกงสุลกิตติมศักดิ์ประจำจังหวัดภูเก็ตและเจ้าหน้าที่ไทยต้องมาตรวจสอบ และยังได้ขออาหารและน้ำดื่มจากเจ้าหน้าที่

จนในที่สุดเจ้าของทรัพย์สินผู้ให้เช่าได้ถูกเกลี้ยกล่อม ให้อนุญาตให้ชาวต่างชาติผู้เช่าอยู่ต่อไปและส่งข้าวส่งน้ำให้ เนื่องจากวีซ่าจวนจะหมดในระยะเวลาอันสั้น และเมื่อหมดแล้วคงจะออกไปเอง

ในสถานการณ์เช่นนี้เจ้าของทรัพย์สินผู้ให้เช่าต้องอยู่ในภาวะจำยอม เพื่อรักษาชื่อเสียงของประเทศ แม้จะต้องจำใจยอมอย่างงงๆ แต่ก็ได้ทำตามที่ทุกฝ่ายขอร้อง ไว้

ฝ่ายเจ้าของทรัพย์สินผู้ให้เช่า ได้แสดงความคิดเห็นว่า ตนเองเป็นฝ่ายเสียหาย เพราะสูญเสียโอกาสที่จะให้คนอื่นเช่า และเรียกเก็บเงินค่าเช่า แต่ต้องจำยอมทำตามที่ขอร้อง เพื่อรักษาภาพพจน์ของประเทศ

ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาและไม่ยอมออก หากจะทำให้ถูกต้องตามกฎหมายเจ้าของทรัพย์สินผู้ให้เช่าจะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า หากเป็นทรัพย์สินที่มูลค่าไม่มากนักและค่าเช่าไม่สูง การดำเนินการต่างๆที่ใช้เวลาพอสมควร อาจไม่คุ้มกับความเสียหายที่เกิดขึ้น จึงต้องอยู่ในสถานการณ์จำยอม

ในการทำสัญญาเช่าจึงมักมีข้อกำหนดเพิ่มเติมในลักษณะว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาเช่าไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม และไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์จะเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้โดยไม่ถือว่าเป็นความผิดทางกฎหมาย ในบางแห่งอาจกำหนดไว้ เข้มงวดหนักขึ้นว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าและไปนำเก็บรักษาไว้ โดยผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายดังกล่าวด้วย

ในกรณีนี้ได้มีผู้แสดงความคิดเห็นว่า แม้จะได้กำหนดกันไว้ในสัญญาให้เป็นสิทธิ์ของผู้ให้เช่าที่จะเข้าไปครอบครองทรัพย์สินที่เช่า และขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ หากเป็นคดีความอาจมีปัญหาถกเถียงว่า เป็นข้อสัญญาที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีหรือไม่ และจะใช้บังคับกันได้หรือไม่ ซึ่งยังไม่เคยมีคดีความถกเถียงในประเด็นนี้ ที่ศาลตัดสินเป็นแนวทางที่ชัดเจน 

จึงเป็นข้อคิดข้อควรระวังว่า แม้จะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่อาจจะทำผิดกฎหมายในข้อหาบุกรุกทรัพย์สินของตนเองได้ 

การให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์สินของตนจึงต้องระมัดระวัง เพราะบางครั้งผู้เช่าอาจจะดูดี แต่ดูหน้าไม่รู้ใจ

จำนวนการอ่าน 9 ครั้ง